清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班 清華房地產(chǎn)研修班
沈建光：中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么越調(diào)越漲？
近十年來(lái)，有關(guān)中國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)議從未停歇，但答案一直莫衷一是。如果中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，為何房?jī)r(jià)屢控屢漲，瘋狂購(gòu)買的人越來(lái)越多，但從未見泡沫破滅？如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，那又如何解釋中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離收入水平，以及在一些國(guó)際通行的衡量泡沫水平的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、按揭收入比等方面奇高的現(xiàn)象？怎樣理解中國(guó)房地產(chǎn)泡沫之謎？
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特之處
不難發(fā)現(xiàn)，過(guò)去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲多跌少，且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落，其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松，報(bào)復(fù)性反彈后，房?jī)r(jià)都會(huì)在很短的時(shí)間便超過(guò)前期峰值。中國(guó)房地產(chǎn)鮮有下降周期，且諸多國(guó)際衡量泡沫的指標(biāo)處于高位，但這種情況得以長(zhǎng)久持續(xù)，并未出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)。
這使得不少觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)并不存在房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)踐挑戰(zhàn)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論框架的背后，是中國(guó)獨(dú)特的制度框架使然。這種獨(dú)特之處能夠?qū)菇?jīng)濟(jì)規(guī)律，支持中國(guó)房地產(chǎn)永遠(yuǎn)上漲。筆者將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)獨(dú)特性歸納如下：
一是中國(guó)獨(dú)特的土地財(cái)政。由于財(cái)稅改革的滯后，中國(guó)并未推出房產(chǎn)稅，土地收入仍然是當(dāng)前地方政府重要的資金來(lái)源。而從博弈論的角度來(lái)看，政府通過(guò)限制供給，保持土地拍賣的高價(jià)是維持長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。就連國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也曾在今年3月的中國(guó)發(fā)展高層論壇中提出，地方政府總是有意無(wú)意把房?jī)r(jià)往高推，源于賣地有收入。
二是獨(dú)特的戶籍制度以及相應(yīng)的公共服務(wù)。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，通過(guò)戶籍制度控制大城市規(guī)模，但由于教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源在一線城市高度集中，人力資本也源源不斷的涌入，增加購(gòu)房需求。同時(shí)，由于教育等公共服務(wù)與住房高度相關(guān)，學(xué)區(qū)房倍受追捧，成為房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭者。
三是中國(guó)獨(dú)特的文化傳統(tǒng)。正如筆者在早前專欄文章《日本的泡沫教訓(xùn)是否適合中國(guó)？》中所提，中日購(gòu)房者在購(gòu)房者結(jié)構(gòu)、資金來(lái)源等方面存在明顯的不同。例如，北京首次購(gòu)房者年齡僅為27歲，而在東京卻達(dá)到了41歲。中國(guó)普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購(gòu)房而傾其所有的現(xiàn)象，這在全球大多數(shù)國(guó)家很難想象。
四是中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策強(qiáng)有力的干預(yù)。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)確實(shí)是與其他國(guó)家有明顯區(qū)別的，根據(jù)研究過(guò)去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每輪銷售的漲跌拐點(diǎn)都是政策變化所致，而這也加劇了購(gòu)房者對(duì)于中國(guó)政府為房地產(chǎn)背書的預(yù)期。
五是缺乏成熟的住房租賃市場(chǎng)。在中國(guó)即便是一線城市，購(gòu)房者也大多不把租賃市場(chǎng)看成購(gòu)房市場(chǎng)的替代市場(chǎng)，大多情況下，租賃往往作為購(gòu)房前期的過(guò)渡。這一情況的出現(xiàn)，在筆者看來(lái)，與租賃服務(wù)品質(zhì)低下、租賃關(guān)系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有關(guān)。
中國(guó)房?jī)r(jià)-收入螺旋式上漲的模式
然而，在筆者看來(lái)，即便中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性，也只是改變了泡沫衡量的閾值而已，并非是對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律的證據(jù)。同時(shí)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)獨(dú)特于全球任何一個(gè)國(guó)家，他國(guó)泡沫破滅的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)不具有參考意義的看法在筆者看來(lái)是非常危險(xiǎn)的，可能會(huì)造成盲目樂(lè)觀，進(jìn)而推高了泡沫的程度。
筆者認(rèn)為，作為資產(chǎn)價(jià)格，衡量其是否有泡沫的最根本依據(jù)在于是否長(zhǎng)期脫離基本面的運(yùn)行。在筆者看來(lái)，以往中國(guó)房?jī)r(jià)之所以屢控屢漲，泡沫看似得以長(zhǎng)期存續(xù)，不在于其特殊性，也并非沒(méi)有泡沫的出現(xiàn)，而是在泡沫積聚之際，中國(guó)政府并未采取類似于上個(gè)世紀(jì)末日本政府主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫的做法，反而短期內(nèi)通過(guò)行政手段防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，再推動(dòng)收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。
筆者將此稱之為中國(guó)式的“房?jī)r(jià)-收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式。具體來(lái)看，過(guò)去歷次中國(guó)房地產(chǎn)周期均顯示，中國(guó)房?jī)r(jià)先是一段時(shí)間的快速增長(zhǎng)，其后引致嚴(yán)厲的政策調(diào)控措施，調(diào)控導(dǎo)致短期內(nèi)供需關(guān)系以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期改變，再通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)收入提升，為高企的房?jī)r(jià)提供了支撐。
數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三十年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直享受著改革開放與經(jīng)濟(jì)全球化的紅利，經(jīng)濟(jì)增速整體上保持了高速增長(zhǎng)，收入增長(zhǎng)多年來(lái)保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，2013年以來(lái)，收入增速回落至10%以內(nèi)，但整體上也保持了8-9%的較高水平，不低于GDP名義增速。這種房?jī)r(jià)-收入螺旋式上漲模式使得中國(guó)房地產(chǎn)泡沫短期出現(xiàn)但基本面改善消化了泡沫，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
然而，與以往不同的是，由于中國(guó)目前已處于由高速收入增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來(lái)收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長(zhǎng)，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。但近兩年的一、二線城市房?jī)r(jià)比以往漲得都兇狠，說(shuō)明市場(chǎng)并未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房?jī)r(jià)只漲不跌的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠其獨(dú)特性、以及相信政府會(huì)為房地產(chǎn)背書就能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在筆者看來(lái)，這樣的信仰是十分危險(xiǎn)的。
清華總裁班開設(shè)一下房地產(chǎn)班
清華房地產(chǎn)班
清華大學(xué)新地產(chǎn)開發(fā)總裁研修班
地產(chǎn)江湖風(fēng)云變幻，轉(zhuǎn)型時(shí)代處處危機(jī)，莫測(cè)的似乎不止是政策和市場(chǎng),地產(chǎn)行業(yè)面臨升級(jí)和跨界,,轉(zhuǎn)型創(chuàng)新勢(shì)在必行，面對(duì)新型城鎮(zhèn)化，產(chǎn)城融結(jié)合，互聯(lián)網(wǎng)+,產(chǎn)業(yè)鏈上各環(huán)節(jié)的新思維、新概念、新模式層出不窮:我們將在清華大學(xué)房地產(chǎn)班的旗幟下聚集，一起去擁抱這個(gè)變革的時(shí)代
招生對(duì)象：房地產(chǎn)、金融業(yè)及相關(guān)產(chǎn)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、資金部人員，適合房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資行業(yè)
學(xué)習(xí)時(shí)長(zhǎng)：學(xué)制一年，每2個(gè)月集中周末到清華大學(xué)學(xué)習(xí)4天。
開學(xué)日期：2017-05-12 學(xué)費(fèi)：68000元/人 上課地點(diǎn)：清華大學(xué)
清華房地產(chǎn)總裁班,清華房地產(chǎn)班,清華商業(yè)地產(chǎn)班課程以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資的業(yè)務(wù)流程為主線，融合企業(yè)管理研究和實(shí)踐的最新成果，整合商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)和融資操作中所需的知識(shí)和能力，實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)性和實(shí)用性的有效結(jié)合，度身訂做、注重實(shí)戰(zhàn)、學(xué)以致用。
招生對(duì)象：房地產(chǎn)、金融業(yè)及相關(guān)產(chǎn)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、資金部人員，適合房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資行業(yè)
學(xué)習(xí)時(shí)長(zhǎng)：學(xué) 制：兩年，每2月集中授課一次，每次3天，共28天
開學(xué)日期：2017-07-14 學(xué)費(fèi)：68000元/人 上課地點(diǎn)：清華大學(xué)
清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁高級(jí)研修班，清華房地產(chǎn)班主題：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展“地產(chǎn)熟，天下足” ,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，房地產(chǎn)業(yè)始終備受矚目。在過(guò)去十余年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路“牛市”，一路高歌。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式將發(fā)生根本性變化，可持續(xù)發(fā)展正在成為整個(gè)行業(yè)的共同目標(biāo)。官方和專業(yè)機(jī)構(gòu)研究表明，未來(lái)一段時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)依然擁有巨大的供應(yīng)量，而市場(chǎng)需求卻很有限。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還面臨著資源壓力、資本壓力、市場(chǎng)壓力以及政策約束等種種難題。這些都是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持
招生對(duì)象：房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)的董事長(zhǎng)和總經(jīng)理
學(xué)習(xí)時(shí)長(zhǎng)：一年，每月集中授課一次，每次3天,共224學(xué)時(shí)
開學(xué)日期：2017-05-19 學(xué)費(fèi)：68000元/人 上課地點(diǎn)：清華大學(xué)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)總裁班,清華大學(xué)房地產(chǎn)班,清華房地產(chǎn)總裁班,清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班